一、房地产市场步入缓慢回升期，区域分化明显
2015年上半年尤其是5月和6月，一线城市和部分二线城市的商品房销售面积同比增幅率先从负转正，带动全国市场缓慢回暖。国家统计局的数据表明，2015年1—5月，全国商品房销售面积同比下降0．2％，降幅比1—4月收窄4．6个百分点。住宅销售面积同比没有变化，比1—4月提高了5个百分点。在整体回暖的同时，不同层次城市间的市场分化程度进一步加大。1—5月，40个重点监测城市商品房销售面积同比增长1．7％，非重点城市则同比下降1．5％(尽管降幅比1—4月收窄4个百分点)。中国指数研究院的数据显示， 2015年上半年34个主要城市中，27个城市住房成交面积同比上涨，其中杭州、深圳涨幅最大，分别达到142％和121％。同比下降的7个城市中，合肥和南昌的同比降幅分别达37％和22％(图1)。
尽管销售面积回升明显，但由于历史库存量过高，本轮市场的回暖主要以消化库存为主，开发企业普遍采取“保量”策略，多数项目没有出现“量价齐升”现象。截至2015年5月末，全国商品房待售面积6．57亿平方米，比4月末减少15万平方米，这是2012年 4月以来商品房库存水平首次出现减少。其中，住宅待售面积4．3亿平方米，比4月末减少21万平方米。从同比看，1—5月商品房待售面积同比增长23％，比1—4月降低1．7个百分点。其中，住宅待售面积同比增长21．9％，比1—4月份降低1．8个百分点(图2)。
分区域看，各城市住宅价格变动情况与销售面积变动趋势一致。 2015年1—5月，百城住宅价格指数同比下降3．73％，一线、二线和三线城市同比分别下降0．05％、5．11％和6．29％。根据中国指数研究院的数据，2015年上半年监测的100个城市新建住宅均价为10628元／平方米，环比上涨0．56％，但同比继续下跌，跌幅降到2．7％。其中，北上广深等十大城市的住宅均价为19357元／平方米，环比上涨1．09％，同比降幅收窄到0．82％(图3)。
随着房地产市场逐步回暖，开发企业的资金状况得到有效改善，土地购置面积、房屋新开工面积等先行指标呈现改善向好迹象。2015年1—5月份，全国土地购置面积和房屋新开工面积尽管同比分别下降31％和16％，仍处于1998年房地产市场化改革以来的历史低谷期，但降幅各自收窄了1．3和1．7个百分点。土地购置面积是2015年以来首次同比降幅收窄，新开工面积是连续两个月降幅收窄。从土地出让收入看，全国300个城市土地出让收入为7835亿元，同比减少 38％。40个大中城市中仅有10个城市出让收入同比上升，一线城市中只有上海市同比增长2％(图4)。
从投资增速看，尽管销售市场的好转没有扭转投资同比增速持续回落的趋势，但同比降幅开始收窄。2015年前5个月，房地产开发投资完成额累计同比增长5．1％，但同比降幅比前4个月收窄了1．6个百分点。其中，住宅投资完成额累计同比增长2．9％，同比降幅比前4个月收窄了1．4个百分点(图5)。
中央和地方政府多重楼市新政策的叠加，是本轮市场回暖的主要原因。具体而言：
第一，下调首付比例，调整个人住房转让营业税和扩大公积金贷款额度，降低了首次购房成本，促进了二手房和新房市场交易。3月30日，提出“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40％”。另外，个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税，免征期限由此前的5年下调为2年。“330新政”后，二手房成交量大幅上涨，4—5月成交量同比上涨63．32％，其中5月份单月成交量创下2013年4月以来的新高。
6月2日，上调公积金首套最高贷款额度为120万元、首付两成，政策性住房的购买者，在贷款结清后不受贷款结清满5年的限制。此外，公积金政策还从支持异地购房、降低提取门槛等方面，提高公积金对自住和改善性购房的支持力度。
第二，央行上半年连续三次降准降息，降低开发商贷款成本和购房者按揭成本。2015年3月1日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0．25个百分点，5月11日再次下调0．25个百分点。 6月28日第三次降息后，5年以上商业贷款利率降至5．4％，公积金贷款利率降至3．5％，都是2007年以来的最低水平，分别比2008年底5．94％的商业贷款利率和3．87％的公积金贷款利率水平还要低 0．54个百分点和0．37个百分点。在准备金方面，2月4日，央行下调金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点，4月20日再次下调 1个百分点。
第三，地方政府采取差异化的调控政策，出台取消限购、调整普通住房标准、发放购房补贴、契税减免等宽松政策。比如，昆明市对个人首次购买90平方米以下普通住房，按1％税率征收契税。郑州市对自愿放弃经济适用房购房资格转普通商品住房的家庭，对购房面积90平方米以内部分给予每平方米800元补贴。福建省允许住房套型结构调整和房地产项目转型，优化住房和用地供应结构。
此外，区域一体化政策、资本市场波动和民众对房地产市场预期的变化，都对上半年房地产市场回暖起了一定作用。比如，天津市武清区在2015年上半年的交易量和增长率都是最高的，这跟上半年京津冀一体化推进力度加大、社会资金在预期引导下提前入市有很大关系。另外，股票市场上半年“逆势上涨”，给上市房地产企业提供了充足的融资能力和流动性。
二、下半年预计延续“量增价稳”的总体态势，区域分化将继续加剧
考虑到上半年一些政策的效应需要一段时期后才能逐步释放，如果下半年经济下行压力继续增大，央行很有可能会进一步降息降准，这有助于巩固上半年市场销售量的回升态势。但考虑到我国不少城市尤其是三、四线城市的待售面积偏高，去库存化、改善住房供需结构仍将是下半年和今后几年住房市场发展的主基调，、市场分化将进一步加剧，市场的自发调整有助于住房供需结构趋于平衡。据中国指数研究院的测算，2015年上半年全国300个城市共推出住宅类用地15075万平方米，同比减少40％。其中成交面积10633万平方米，同比减少47％。这意味着，下半年土地供应仍将处于紧平衡状态，有助于进一步消化住房库存。
基于上述分析，预计下半年房地产企业仍将延续上半年“平价走量”的策略，加快产品结构调整。据中国指数研究院的监测，1—5月， 10家主要房企的普通和中端住房占在售房源的比重提高了10个百分点，其中有8家房企超过70％。作为高端住宅开发企业代表的绿城和融创，尽管高端产品占比仍超过45％，但已同比下降了29．2和12．4个百分点。另外，上半年房地产企业推盘速度明显加快，主要房企 (如万科、保利、恒大等)仅6月份就推出或新开盘超过30个，是 2013年以来集中推盘最多的月份。这些房企下半年面临的主要任务，是采取“平价甚至降价走量”的策略，尽快消化上半年集中推出的楼盘。
综合判断，从全国范围看，下半年将延续“量增价稳”的发展态势。预计全年房地产销售同比增长5％左右，扭转2014年以来的负增长趋势，价格总体保持平稳。在销售形势进一步改善的情况下，投资、土地购置面积等先行指标会继续改善，但受房屋存量过多、待售面积过高的影响，上述指标不会出现迅速改善，预计全年房地产投资同比增长6％左右。
分区域和城市看，一线城市和部分二线城市出现“量价齐升”的可能性较大，但只要一线城市的“限购政策”不放松，住房金融政策保持相对稳定，就不会出现2009年式的价格爆涨。部分二线城市和相当一部分三、四线城市的地方政府仍会出台刺激政策，下半年商品房销售面积总体降幅会进一步收窄，价格稳中有降。但也不能排除部分存量住房过多的城市，出现“量价齐跌”的状况。
三、建议下半年维持稳健、因地制宜的住房调控政策
我国房地产市场目前已进入一个总体供需平衡、区域分化加剧的新常态，不宜采取“一刀切”的调控手段。下半年促进我国房地产市场健康发展的关键，是“发挥好地方政府调控作用”，因地施策，调控目标要多元化。对一线城市和部分二线城市来说，调控的重点在于防范价格过快上涨，避免演变成“价格泡沫”。对其他城市而言，重点是继续有序地消化库存，逐步挤压“数量泡沫”，改善供需失衡状况。
第一，中央政府应保持稳健的住房政策，不宜再出台新的刺激政策。上半年经过三轮降息降准，房地产企业和购房者的金融条件已得到较大改善。鉴于中国经济下行压力仍在持续增大，另外我国目前存款准备金率还处于18．5％的较高水平，进一步下降的空间较大，因此下半年进一步降息降准的可能性很大，住房金融条件将继续得到改善。地方政府也会继续实施税收减免、购房补贴等政策。因此，建议下半年中央政府不必再出台新政策，在贷款利率下降的同时，不宜再降低首付比例，减少住房市场的波动程度。
第二，地方政府应切实承担起改善住房供需关系的调控职责，从土地供给源头抓起，健全监测指标体系，实现有效的供给和需求引导。天津市控制“有效供需比”的经验值得借鉴。天津市从2005年起就探索根据需求情况和市场供应能力，合理确定后续土地供应规模，即将当年住房需求量、可售房源以及住宅用地存量的比例关系控制在1：2：3左右，年初就一次性地把全年要供应的土地都上网公示，引导社会预期。在此基础上，提出“有效供需比”概念，有效需求就是年度销售量，有效供给指前两年末销售面积和当年新增面积，从历史数据归纳出，只要“有效供需比”位于合理区间(1．5：1— 2．1：1)内，房地产市场发展就会比较平稳。
第三，引导好社会和市场预期，营造有利于住房市场平稳发展的舆论氛围。建议各级统计部门定期主动公开本地区住房信息，比如各类型房源的存量、新建规模、土地供应量和销售量等主要指标，并对指标的变化态势作出合理解读。目前，由于信息获取渠道不通畅，部分媒体报道基于片面的观察和分析，得出不符合实际的推论，误导了民众。各地应借鉴国家统计局每月公布房地产投资、销售和房价信息的做法，尤其是市、县一级的政府，要加快建立房地产信息的定期披露和专业解读机制，做好社会舆论的正面引导工作。
