2015怀化房地产市场分析年报-沅陵万居房产网

 2015已尘埃落定，2016的序幕即将拉起。市场瞬息万变，但怀化楼市仍在前行。走入2016，中央领导层以“去库存化”为房地产行业定调，怀化楼市又将出现何种新局面？能否迈开蹒跚的脚步，越走越稳？放眼整个城市的发展，高铁、生态、教育、医药、农业、旅游等等关键字似乎都是契机，如何抓住这些闪光点，将怀化楼市的发展与城市发展相结合，是未来值得我们深思的问题。

今年来，在市委、市政府的高度重视和正确领导下，我市完成房地产开发投资约110亿元，全市累计批准商品房预售许可面积484.08万㎡，同比下降4.83%。其中市城区累计批准商品房预售许可面积332.41万㎡，同比上升44.25%。全市新建商品房累计销售面积368.67万㎡，同比上升24.719%。其中市城区新建商品房累计销售面积193.25万㎡，同比上升5.58%。 全市二手房交易面积92.57万㎡， 同比上升30.03%。其中市城区二手房交易面积43.48万㎡，同比上升16.79%。2015年1-11月份市城区房地产完成投资498079.92万元，房屋新开工面积173.17万㎡，房屋累计施工面积630.71万㎡，房屋竣工面积197.13万㎡。

 一、房产一级市场（新建商品房） 

（一）商品房供销情况分析

  1.商品房累计供应量分析

2015年1-12月，市城区商品房累计批准预售332.41万㎡、29399套，同比分别上升44.25%、5.80%。其中，商品房住宅批准预售203.31万㎡、18105套，分别占商品房批准预售比重为61.16%、61.58%。

从商品房供应分区情况来看，1-12月份城中区商品房批准预售184.73万㎡，其中商品房住宅批准预售115.72万㎡；河西区商品房批准预售45.87万㎡，其中商品房住宅批准预售7.57万㎡(与1-8月份相同)；湖天区商品房批准预售42.12万㎡，其中商品房住宅批准预售28.77万㎡(与1-9月份相同)；城东区商品房批准预售59.69万㎡，其中商品房住宅批准预售51.25万㎡。

 2.商品房销售量分析

2015年1-12月，全市新建商品房累计销售368.67万㎡、31510套，其中，新建商品房住宅销售320.05万㎡、27030套，分别占新建商品房的销售比重为86.81%、85.78%

2015年1-12月，市城区新建商品房累计销售193.25万㎡、16636套，与去年同期相比分别上升5.58%、2.50%。其中，新建商品房住宅销售167.49万㎡、14308套，分别占新建商品房的销售比重为86.41%、85.54%。

从市城区新建商品房销售分区情况来看，1-12月份城中区新建商品房销售89.0592万㎡，其中商品房住宅销售78.4203万㎡；河西区新建商品房销售24.7152万㎡，其中商品房住宅销售14.0278万㎡；湖天区新建商品房销售45.4157万㎡，其中商品房住宅销售43.0671万㎡；城东区新建商品房销售33.8303万㎡，其中商品房住宅销售31.899万㎡。

3. 市城区新建商品房网上签约备案情况分析：

2015年1-12月，市城区新建商品房网上累计签约279.4万㎡、23628套，其中新建商品房住宅签约219.84万㎡、17971套，分别占新建商品房的销售比重为78.68%、76.05%。

4. 市城区商品房、住宅各月供销对比：

（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积）

2015年1-12月份市城区商品房、商品房住宅的面积供销比分别为1.72、1.21：1。

5.市城区商品房、住宅各区域供销对比

2015年市城区各区域商品房、住宅供销比情况

（二）商品房交易价格分析

1.商品住房成交均价分析

2015年1-12月全市商品房均价为3511元/㎡。其中，商品房住宅平均售价为3158元/㎡，商品房非住宅平均售价为5635元/㎡。

2015年1-12月市城区商品房和商品房住宅均价分别为3991元/㎡、3338元/㎡。其中，商品房高层住宅平均售价为3373元/㎡，商品房多层住宅平均售价为3287元/㎡，商品房非住宅平均6743元/㎡。（本统计数据是以办证系统申报最终成交价格生成所得）

2.市城区新建商品房网上签约合同备案均价分析

2015年1-12月市城区商品房、商品房住宅网上签约备案均价分别为4072元/㎡、3319元/㎡，商品房非住宅平均售价为6936元/㎡。

二、房产二级市场（二手房）

（一）二手房交易情况分析

2015年1-12月份，全市二手房交易92.57万㎡、8803套，同比分别上升30.03%、31.01%；其中二手住房交易79.28万㎡，7206套，分别占二手房交易的比重为85.64%、81.85%。

2015年1-12月份，市城区二手房交易43.48万㎡、4056套，同比分别上升36.79、38.67%；其中二手住房交易36.49万㎡，3150套，分别占市城区二手房交易的比重为84.38%、77.35%。

（二）二手住房交易均价分析

2015年1-12月份，全市二手房累计成交均价为2223元/㎡，其中住房2005元/㎡。

（注：怀化市二手房的交易申报成交价格，与实际成交价有一定差距，本统计数据是以申报成交价格为基础计算所得）。

2015年1-12月份，市城区二手房累计成交均价为2889元/㎡，其中住房2721元/㎡。

三、房产一、二级市场对比分析

2015年1-12月份，市城区商品房一、二级市场累计交易面积之比为4.44：1，

其中住房之比为4.59：1。

四、抵押情况统计分析

2015年1-12月份全市办理抵押登记44573宗，抵押面积717.51万平方米，贷款金额198.99亿元。其中，办理预购商品房抵押22335套，抵押面积266.35万平方米，抵押金额59.58亿元；现房抵押20382套，抵押面积390.50万平方米，抵押金额123.56亿元；在建工程抵押1856宗，抵押面积60.64万平方米，抵押金额为15.83亿元。

2015年1-12月市城区办理抵押登记20644宗，抵押面积353.36万平方米，贷款金额87.67亿元。

2015年12月市城区办理抵押登记1573宗，抵押面积27.92万平方米，贷款金额5.24亿元。

 五、交易情况分析

1 市城区商品房住宅供销户型结构分析

 2015年怀化市城区累计住房供应套均面积为111.73㎡，同比上升  %，销售套均面积为117.81㎡，同比上升  %。

 从各户型供销结构来看，批准预售比例最大的是120-144㎡套型，占总供应量的47.99%；其次是90－120㎡占总供应量的23.69%；60-90㎡、144㎡以上新增供应比例基本相当，均在11%－13%左右。商品房住宅销售最为火爆的仍是120-144㎡套型，销售比例达48.28%.144㎡以上、90-120㎡套型销售比例也较高，各占总销售量的14.64%和25.03%。

  六、购房情况分析

1  2015年度外省和本省人员在我市购房网签百分比分析    

 从上图可以看出，在我市城区购买新建商品房的购房者中，以本省居多，所占比例为92.35%。省外购房者占少数，仅仅只占7.65%，但是高铁的开通或许会吸引更多的外来人士来怀购房置业，预计明年这个比例会有所增长。

2  2015年本市区和省内外市在市城区购房比例结构图分析

从上图可以看出，在我市城区购买新建商品房的购房者中，我市购房者占主体位置，比例为73.02%，在这些购房者中，刚性需求仍占大多数，少数为改善性购房，在首套房政策松绑的影响下，预计刚需人群会转移一部分到改善性购房人群中去。省内外市购房者所占比例为26.98%，此类人群多为来怀置业者，随着交通的日益便利和怀化市城区的逐步发展，将会吸引更多的人来怀，预计明年此类人群所占比重会有所上升。

3  2015年怀化市城区省内外市购房情况表分析。（以下数据来源于怀化市房产局网签系统数据库统计分析所得，与实际或有一定出入，仅供参考。）

 表3  2015年怀化市城区省内外市购房情况表

从上表可以看出，在我市城区购买新建商品房的省内外市购房者中，以邵阳人士居多，占总成交套数的64.94%，其次是衡阳、长沙，分别占成交套数的11.68%、8.76%。由于怀化与邵阳天然相邻的地理位置，让怀化的房地产的发展及其他各项建设与邵阳人构成了千丝万缕的联系，其中以河西区居住的邵阳人最多，主要以做商业贸易、房产开发等行业为主。随着怀邵高速公路的通车、怀邵衡铁路的开建、长怀高铁段的开通，届时将会有更多的邵阳、衡阳及长株潭等周边省市区人士来怀购房置业，长远看，这些城市人员在怀购房意愿将在一定时间内得到持续和加强。

 4        2015年度怀化市城区各县区购房情况表分析。（以下数据来源于怀化市房产局网签系统数据库统计分析所得，与实际或有一定出入，仅供参考。）

5         表4  2015年度怀化市城区各县区购房情况表

从上表可以看出，在城区购房置业的主要以本市城区居民为主，成交套数占总成交套数的37.60%，其次是洪江、溆浦、辰溪，它们所占比例分别是15.08%、12.39%、9.24%。随着国家及怀化市户籍改革制度等长效机制的建立和深入，人民对生活品质、住宅品味及对教育的重视程度在不断加强，预计今后几年怀化也将会迎来更多的本市各县区移民。随着楼市调控的“去行政化”以及“市场化”概念的深入人心，“以价换量”、“以质换量”将成为我市房地产开发企业的主要经营理念，同时房地产行业的多元化发展，导致越来越多的创新营销模式在我市崛起，比如打造建设一批质优、教育理念先进的初、高中学校，使教育房产得到不断壮大、扩展，又比如利用互联网以及微信等信息平台打造一个全方位适应各种购房人群的交易市场等等，这些都会一定程度地刺激购房者，从而促进我市房地产业的发展。