近日,中部某省部署房地产去库存工作,要求广泛宣传“农民在城市购房是升值,在农村建房时贬值”的理念。在全国楼市价格出现两极分化的时刻,政府如此信誓旦旦地营造城市购房的升值预期,恐怕不仅难去库存,还会制造新麻烦。
从房地产的商品属性来看,地方政府既无法给房地产定价,也无法保证房地产升值。房地产是高度市场化的商品,其价格主要受制于供需关系。当下,全国房地产市场都面临着结构性供需矛盾,一线城市供应不足,三四线城市产能过剩,这是当下房地产价格出现两极分化的原因。在此背景下,地方政府宣传“农民在城市购房是升值”,显然违背了商品的价格规律,有可能对购房者形成误导。
从购房者的购房动机来看,农民进城买房多是基于生活、生产的刚需,而非用于投资目的。近年来,大量农民工进城务工并在城市长期居住,但他们无法享受城市的教育、医疗等优质资源,亟须通过购买房屋等方式落户城市、扭转身份,从而更好地生产和生活。地方政府不去释放这类群体的刚性需求,反而引导农民的投资需求,无异于病急乱投医。须知,农民既缺乏投资的资金,也不具备强大的抗风险能力,一旦在高风险的房地产中投资失败,将给政府造成更大麻烦。
去年底召开的中央经济工作会议提出,要通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场;同时,要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格。从中央的要求不难看出,降低商品住房价格,是去库存的一个重要措施,大打“升值预期”牌无疑与中央要求南辕北辙。一些地方政府的做法,既不符合中央的要求,又违背了市场规律。
事实上,一个中部省份选择“升值预期”的宣传策略,也在一定程度上反映了各地普遍存在的需求乏力状况。根据业内专家的预测,在我国三四线城市当中,确实约有三四成的购房需求是来自于周边中小城镇和农村。然而,如何合理释放这些购房需求,形成现实的购买力,一些地方显然还没有找到科学的发力点。
笔者认为,去库存还是要以“农民工市民化”作为切入点,紧紧抓住“供给侧改革”的牛鼻子,提升供给质量,减少无效供给。比如,在房地产去库存时,应充分考虑到购房者的医疗、教育、生活等需求,为楼市提供完善的服务配套。另外,还有必要考虑到农民工进城后的就业问题——农民工进城后安居乐业了,才会吸引更多的农民进城,去库存才会迎刃而解。
