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物业为什么要监督?如何有效监督

2019/10/21 11:17:50 来源:沅陵万居房产网

很多业主朋友都提出对物业进行监督的问题,为什么要监督?如何监督?下面我们就一一分析,今天我们先分析为什么要监督?


一、物业服务企业的特点决定物业服务企业需要监督。

物业服务合同的一大特点就是“连续性”、“不可弥补性”。也就是说昨天的脏乱差,不能通过今天的打扫清理进行弥补;去年的电梯停运不能通过今年的维修进行补救;因为小区业主需要的服务是连续性的,时间是不可倒流的。物业服务企业这种违约行为的救济方式只有“减少价款”、“补偿损失”,不存在“继续履行”,因为昨天的脏乱差不可能再回到昨天去打扫清理,而今天及以后的打扫清理所履行的,是今天及以后的合同内容,而不可能是以前的合同内容。
       正是因为物业服务合同有这种“连续性”、“不可弥补性”特性,在物业费在包干制的情况,物业服务企业的违约行为将直接增加物业服务企业利润。而物业服务企业本身又是以获取利润为目标的企业,因此物业服务企业和小区业主之间的矛盾在经济上是根本对立的,这也是当下为何物业服务企业和小区业主矛盾突出的根本原因之所在。

二、物业服务企业的企业性质决定了物业服务企业需要监督

  物业服务企业既然作为企业,盈利就是企业的基本属性,没有企业不是用来挣钱的。对于企业来说盈利来自两部分:开源和节流      目前物业行业的现状,物业服务企业真正开源的很少,所谓的“开源”途径就是侵占业主的公共收益,所以需要业主监督;物业服务企业,在没有其它收入来源的情况下,只有“节流”这条途径,随着人力资源成本的增加,物业费没有提高的情况下,物业服务业企业在保障企业属性的前提下,裁员、降低用工标准、降低服务标准是物业服务企业的唯一途径,为了保障业主的服务需求,需要对物业服务企业监督。

三、从人性的角度,物业服务企业的从业人员需要监督

物业作为劳动密集型、直接型的服务业行业,人是物业服务企业的第一生产要素,对物业的服务品质起着决定性的作用。       作为人,就少不了“惰性”的本能,有惰性就离不开外力的监督,除了物业服务企业自身的监督外,也不能少了业主的监督!

如何做到有效监督


想要如何监督物业。首先要明确监督的目的是什么?监督是:发现问题、协调解决问题、问题落实情况考核的一个全过程。   

监督物业服务企业真不是一件容易的事情,不是简简单单的发现问题,打个电话、提个要求!要做到对物业服务企业服务全过程、服务质量的监督,是提出问题协调解决,促其达到预定的目标、效果,并对问题情况落实、结果考核的一个过程。这是一个系统工程,是一个双方都事先约定、认可的流程!

首先要明确的是  


监督的依据     监督的人员      

监督的落实  监督的途径  

 

监督的依据:根据双方签订的物业服务合同,确定双方的合作模式、明确双方的权利、义务,细化相应的服务内容、服务标准。由于物业服务的特殊性,对服务内容、标准要有一个详细的解读,不仅要做到能量化的量化,能细化的细化,还要有结果为参考。例如保安巡逻、绿化养护,就不能以量化、细化做标准,要以结果为参考。双方达成共识认可。没有完成指标如何考核,既要考虑人性化,也要杜绝事事被人性化。双方确定的考核结果,就要执行相应的奖、罚。 


 这个标准要让每个业主都清楚,做到有效监督!

监督的人员:小区是所有业主的,每个业主都有监督的责任和义务,不要完全依赖业委会,业委会委员不可能时时刻刻出现在小区的每一个角落,物业服务是“不可弥补性的”昨天的物业服务缺失,今天提及,没有有效的证据,就属于无效的监督。只能起到警示物业服务企业的作用,如果经常出现无效监督,不但起到的警示、监督物业服务企业的作用,反而会助长服务缺失的行为,因为即使服务缺失不会有任何惩戒。

监督物业服务企业,必须全员参与、时时参与!

 

监督的落实:对于发现问题的落实情况,肯定要有专人去跟踪、评估,根据评估结果做出相应的考核,该奖就奖、奖到明处,该罚就罚,罚的心服口服!监督落实的人员可以是业委会人员,也可以是业委会牵头、业主代表、志愿者等组成的考核小组。严格参照上面的标准执行,标准已经考虑的人性化的因素、也是双方认可的。

宽是害、严是爱,罚的心服口服!

 

监督的途径:发现物业服务缺失,通过业主、业委会、物业共同参与的平台,做到有效监督,真正起到监督作用。现实中很多的服务缺失都有他的特殊性,比如:仅仅靠口述、靠一个照片不一定能说明问题。通过业主、物业、业委会三方共同参与、时时互动的平台、对服务缺失的发现、沟通协调、监督考核全过程的时时反馈、跟踪、记录,使物业做到“服务留痕”才能实现有效的监督,让人信服!

目前物业服务行业缺乏这样的监督平台!

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